定期的なメンテナンスで住宅のコンディションを整えましょう

住宅は瑕疵がなく建てられたとしても、紫外線や、雨、風、雪、潮風などの影響で、経年劣化が生じます。
特に雨水の浸入を防止する部分については経年劣化が防水性能の低下に繋がるため、住宅のコンディションを維持していくためには適切なタイミングでメンテナンスを行うことが必要です。

防水性能が維持されていれば、構造耐力を支える部分については、経年により耐力性能が低下することはありません。
防水の浸入を防位する部分に対して適切なタイミングでメンテナンスを行うことで、住宅全体のコンディションを新築同様の状態に維持することができます。

適切なタイミングでメンテナンスを行わない場合、いうまでもなく住宅の防水性能は低下していきます。
防水性能が低下したからといって直ちに雨漏れが発生する訳ではありませんが、雨漏れが発生する可能性はメンテナンスを行っている場合と比べて高くなります。
雨漏れが発生すると構造耐力を支える部分に被害が及び、耐力性能の低下に繋がる可能性も出てきます。

屋根と外壁、その目地のコーキングが一次防水として一次的に雨水の浸入を防いでくれますが、住宅の防水性能とコンディションを新築同様に保つためには、まずこれらの部分の防水性能を維持していくことが重要になります。

部位ごとのメンテナンス時期の目安

コーキング

一般的なコーキングの耐用年数は余り長くなく、通常5年から10年といわれています。
コーキングの耐用年数が経過すると、亀裂やひび割れ、欠損、肉痩せなどが生じ、破断を生じる場合があり、外壁材などの一次防水を抜けてそれらの内部に雨水が浸入する要因となります。

外壁材と屋根材

外壁材には、サイディングや、モルタル、ALCパネルなどが使用されますが、いずれも表面に塗装を行い、外壁材そのものの劣化や雨水の浸入を防いでいます。鉄筋コンクリート造の住宅についても同様です。

勾配屋根に使用する屋根材については、屋根瓦や銅板、アスファルトシングルなどメンテナンスフリーのものもありますが、スレートやガルバリウム合板などの屋根材は、外壁材と同様に表面に塗装を行い屋根材そのものの劣化を防いでいます。そのため、メンテナンスは使用している塗料の耐用年数に応じた時期に行うこととなります。

陸屋根やバルコニー

FRP防水の耐用年数は7年から10年、シート防水の耐用年数は10年から12年といわれており、定期的なトップコートの塗り替えが必要なほか、耐用年数が過ぎた場合には、カバー工法などによるメンテナンスが必要となります。

塗料の耐用年数について

外壁材や屋根材は使用している塗料の耐用年数に応じてメンテナンスを行う必要がありますが、
ウレタン系の塗料の耐用年数は8年から10年
シリコン系の塗料の耐用年数は12年から15年
フッ素系の塗料の耐用年数は15年から20年
といわれており、フッ素系以外の塗料の場合はおおよそ10年間隔での再塗装が必要です。

外壁材や屋根材の耐用年数とメンテナンスの必要性について

外壁材や屋根材そのものにも30年や40年といった耐用年数がありますが、これは適切なメンテナンスを行ったことを前提としているもので、メンテナンスフリーで耐用年数までずっと良好なコンディションを保てる訳ではではありません。
塗料の性能は経年により低下し、紫外線や風雨に対抗する力や、防水性、外壁材や屋根材との密着力も低下していきます。
そのほか、劣化の症状として、表面に白い粉が浮き上がってきたり(チョーキング)、色あせが生じたり、剥がれが生じたり、カビやコケが繁殖したりします。
外壁材や屋根材のコンディションを良好に保つためには塗料の耐用年数に合わせて再塗装を行うことが必要です。